作为一个身处北京朝阳门商圈的购物中心，悠唐生活广场开业两年多仍未摆脱经营惨淡的局面。2012年6月28日，兆泰置地宣布与中粮置地达成战略合作，以管理输出、商业运营、收益共享的形式共同开发兆泰旗下的至少四个购物中心项目，首先便是悠唐广场。这一合作目前已有成果，《服装时报》记者了解到，悠唐广场已于2012年12月24日正式重装亮相。新悠唐定位为“都市白领的悠活天地”，并进行了一次全面的调整升级。

众所周知，调整升级比新开一个购物中心更难，悠唐在调整过程中也遇到了很多棘手的问题，如新品牌进驻洽谈难、说服原有品牌调整到其他楼层其他铺位等。

故事：两个艰难的调整

1新入驻品牌：素然从拒绝入驻到提前开业

经过多次的研讨，悠唐最终将二层定位为成熟、通勤、休闲、设计主题。设计师品牌锁定最具代表性的素然（ZUCZUG）后，便开始了与素然的艰难洽谈过程。
在第一轮谈判中，悠唐将调整思路、业态定位、品牌组合向品牌商进行了详细的说明，但对方给予的回复是因每年的开店数量非常少，只会选择成熟且销售业绩良好的场地。于是第一回合的洽谈被对方非常干脆直接地拒绝了。
之后，悠唐团队调整谈判思路，再一次对项目定位、二层主题定位、品牌氛围、已落位的品牌等方面进行了更加全面的讲解，素然对悠唐调整升级的信心逐渐增加，并表示可以考虑与悠唐合作，但开业时间只能定在2013年3月份左右。而随着二层品牌的入驻和合同签订，以及悠唐团队与该品牌的多次洽谈，最终素然方面表示能够配合悠唐12月24日亮相。
素然的入驻终于攻破，悠唐的团队于是开始着手此位置原有品牌“扬基蜡烛”的移位撤店以及改造施工事宜，在此期间“扬基蜡烛”相继以不满意新推荐的位置及合作条件为由不配合撤店，经过多次谈判，悠唐团队才终于说服客户配合。
“上述两件准备工作完成后，开始施工改造、客户提交图纸等后续工作，在此期间还曾发生消防问题、电箱位置等问题，事情发生后第一时间全力解决保证工作的顺利推进。”悠唐广场总经理罗松介绍，通过不懈的努力，素然已于2012年12月20日提前开业。

2楼层定盘星：欧时力从二层挪至三层

欧时力是赫基国际集团旗下一个近乎传奇般迅速扩张的时尚品牌，原位于悠唐一期二层，合约到期日为2012年11月29日。因欧时力对三层营造少女装氛围有非常大的帮助，招商团队经过研究讨论，决定将欧时力从二层移位至三层，希望通过欧时力的品牌号召力，以大带小，以强带弱，推动后期招商工作的顺利进行。
“欧时力不断地强调品牌今年定位整体拔高，即使与合作到期的商业项目续租都会往一层调整，上三层绝对不可能，因此谈判一度进入僵持状态。”罗松说，从更长远、更深入合作的角度出发，招商团队与欧时力经过多番艰难的谈判，对方终于同意移至三层。
同意移位之后的第一件事就是租赁商务条件的谈判，因欧时力知名度较高，起初欧时力提出了三年合约全部纯抽的条件，这让悠唐招商团队倒吸一口冷气，经过一个半月的反复周旋，最后以一年纯抽做支持，后两年租金扣率取高的方式确定了合作条件。
2012年10月，悠唐二层新引进品牌要陆续进场装修了，而欧时力11月29日合同才到期，如果不影响新商户12月24日亮相，就必须让欧时力在合约内提前配合撤铺。罗松回忆说，时间紧、任务重，眼看工期时间越来越近，悠唐招商团队直接找到欧时力高层，经过两个星期的紧张协商，终于在10月14日，欧时力无条件配合悠唐调整，将店铺恢复原状交予业主。
重装开业前夕，罗松和他的团队经过紧张的研讨后，决定缩短自己的时间，办理进场手续，提前为欧时力做好所有铺垫，一路绿灯，以最快的时间衔接欧时力的总进度。终于，2012年12月18日，欧时力开业了，这让罗松放下了心里的一块大石头。

过程：新悠唐是如何诞生的？

悠唐购物中心的重新亮相，以更加鲜明的城市白领主题集合了更多服务与都市白领、与其消费需求水平相匹配的体验型业态和零售、餐饮品牌，成为商圈内最具主题特色和领军潜力的商业项目，推动朝阳门商圈发展升级的重要助推力量，更是行业内打造主题性和强化体验业态的优秀商业案例。
作为写字楼商圈主题性购物中心的代表，新悠唐的升级策略和手段极具代表性：他们通过市调深度了解商圈，精准定位，深耕商圈客群；围绕精准定位提高服务型业态的丰富度；围绕写字楼客群的消费需求规划品牌组合；强化购物中心体验优势，提升购物环境；围绕精准定位规划推广策略。
重新梳理并明确定位 通过委托尼尔森公司对朝阳门商圈及消费者进行的调研发现，朝阳门商圈属于白领的商圈，在调研中高达74%的受访者均为白领，而且主要为22~35岁、平均月收入为8061元、具有极高消费能力的白领。22~29岁的白领初入职场或是事业刚刚起步，追求与忙碌是他们生活的主调；29~35岁的成熟白领已经步入事业稳定期，拥有更多的闲暇和财富来满足自己对生活品质的追求。
针对商圈全面准确的数据调研是新悠唐调整升级重要依据，新悠唐定位“都市白领的悠活天地”，主要客群为22~35岁都市白领，将为都市白领呈现最全方位的衣、食、住、行、学、玩等商业配套功能。
商业氛围全面升级 新悠唐力邀日本丹青社打造了全新的外立面形象设计，设置了大型户外墙体LED，优化了主入口的通达性，最大化地提高了新悠唐的商业氛围，成为辐射区域内具备特征和亮点的商业建筑。
提升服务于城市白领业态的丰富度 都市白领虽然工作繁忙、压力大，但对日常工作、生活、学习的消费需求相当旺盛，更是他们减压、放松最有效的方式之一，如美容健身、学习充电、朋友小聚、浪漫约会等。如果能够一站式的解决所有需求，将极大地提高他们的生活质量和满足感。新悠唐正是洞察到这一市场需求，增加了为城市白领提供各类服务的多元化业态，如：乐天超市、兰瑜伽会所、法国安杰玛国际SPA会所、佳丽美甲、Dimple美发等。业态的丰富多元和创新尝试，进一步强化了新悠唐购物的白领主题性定位和购物的体验性。
品牌组合亮点围绕白领主题 餐饮业态丰富了菜系口味的选择，囊括了川湘京鲁粤五大菜系，以及美式经典、越南风味、日韩料理等，甜品、水吧、咖啡店的数量也有所增加。目前新悠唐已经汇集了多家人气餐厅，如美京、上海小南国、松鹤楼、绿茶、蓝蛙餐厅、鹿港小镇、龙记、秒muse、肥猫烤鱼、哈根达斯、许留山、一品小笼、胡椒厨房、鲜芋仙、找茶、港品工坊、槑完槑了等，这些都是非常适合都市白领聚餐约会的首选餐饮品牌。
新悠唐服装服饰品牌的丰富度也进一步提升，无论是方便的通勤装、商务正装，还是休闲潮牌，都能在这里淘到，如快时尚品牌ZARA、H&M、MUJI、UNIQLO、SEPHORA、PULL&BEAR、Bershka、bauhaus、英国品牌superdryStore、VANS、Paul Frank、DAZZLE等，白领时尚品牌MOTIVI、AGATHA、AZUL、MO&CO、A/X、ochirly、G2000等，日系品牌collectpoint、NICE CLAUP、OLIVE des OLIVE等，以及设计师品牌ZUCZUG、broadcast播、速写、JNBY等。
服务类业态更是多元丰富，包括如agogo自助KTV、博纳国际影城等满足白领聚会约会放松的娱乐配套，疯狂钢琴、迪士尼英语、艺术才谜等教育品牌，以及丽时专业美发沙龙、琳樾美睫美甲、SPA会所、佩霖国际自然养生会所等美容纤体店铺等。
另外乐天超市、屈臣氏等精品超市更是丰富了新悠唐中产品的品类，提高了白领购物的便利性。
营造契合白领小资气质的购物环境 为营造契合白领小资气质的购物环境，新悠唐特邀请香港著名空间设计师汤兆荣操刀，对公共空间进行了重新的设计规划和布置，让空间设计通过业态和品牌的配搭，打造出午后休闲街区、悠媛尚品街区、魅力养生街区等室内街区主题。汤兆荣曾为香港海港城、香港MEGA BOX、香港新城市广场、北京西单大悦城、北京朝阳大悦城多次操刀空间设计改造和圣诞大型景观设计等。今年新悠唐的大型圣诞景观，也是由汤兆荣执笔，已成为朝阳门商圈的最大商业亮点，更是京城TOP10商业圣诞装饰之一。
另外，新悠唐将在1层中庭设置大型休闲主题的景观区，大胆使用木质地板，配以木质座椅、大型绿植花卉环绕。而其灵感，正是来源于巴黎CBD商圈最著名的购物中心Les Quatre Temp中的中庭休息区景观，作为巴黎最具人气的写字楼商圈商业，Les Quatre Temp在购物环境和氛围的营造上，更加贴近都市高级白领的品质和品位，这也是新悠唐本次调整升级期望达成的目的之一。
推广活动强化白领主题和体验互动 新悠唐在推广策划方面更是进一步强化白领的定位和主题，如“今夜下班不回家”，以及以代表白领群体的张小盒漫画形象为主题的“悠唐广场首届白领节”。通过将服装服饰、餐饮、影院、KTV等多业态联合互动，强调活动的参与性、互动性和体验性，把白领的购物、聚会、约会、娱乐等消费需求打包在一起，为忙碌了一天的白领提供一个一站式的全方位减压放松场所。“通过推广活动，新悠唐更希望传递给白领一个全新的生活方式和生活态度，更要懂得热爱生活、享受生活、关爱自己的身心健康等。”罗松说。

理想：五年成写字楼商圈商业典范

写字楼商圈集合了大量金融、商贸、文化、服务、商务办公和酒店、公寓等设施，通常都会具备完善便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。作为北京市稀缺性城市核心商圈之一，朝阳门商圈以东二环朝阳门桥为中心，区域内地铁2号线、6号线及13条公交线贯穿，连接城市高速路、机场快轨，迅捷交通为商业发展奠定稳固基础。商圈涵盖了外交部、司法部、中粮等央企总部及丰联、联合、泛利等写字楼，紧邻三里屯使馆中心区，是北京市高级写字楼白领聚集区之一。
但目前朝阳门商业配套却与商圈内人群定位不匹配，现存问题主要有二：一、商圈内商业偏中低端，不能满足白领客群的消费需求；二、商圈内商业缺乏主题性，一直未出现能够带动商圈水平整体提升的商业项目。悠唐广场的升级或许能改善这一现状。
“2012年，悠唐已完成了它的五年升级计划的第一步，即确定定位和业态、品牌的丰富补充，以及部分建筑结构的工程调整，如四层动线的优化和店铺重新切割等。”罗松介绍说，下一步，悠唐将在巩固都市白领定位的基础上，进一步丰富适合客群高端购买需求的品牌组合，如COACH、Michael Kors等价位更高一些的品牌；同时还将进一步优化其建筑结构，如一层主动线的优化升级等。
通过五年升级计划第一阶段的顺利完成，悠唐目前的日客流量和日销售额均有非常显著的提升，分别为20%和15%，零售业态由于品牌丰富度的大大提升，其日均销售额更是提升了近一倍。据悠唐招商团队介绍，新进驻悠唐的某小型店铺在第一天开业时没有做任何的推广促销活动，但却能创下销售额破万元的好成绩。而一些之前撤出悠唐的店铺也因看到其调整升级后的变化，以及对升级方案和新品牌组合的认可，又重新回到了悠唐。
据罗松介绍，2012年的年客流量与2011年相比约增长了25%，2012年~2013年悠唐的目标是深耕周边。预计2013年销售额将比2012年增长近1倍，销售额累计突破10亿元，未来三年内实现年客流量近1500万人次。罗松称：“未来3~5年，悠唐一定能够达成辐射市级客群的长期目标。”

作者: 刘秀枝 曾蕴瑶